Desgravaciones fiscales para propietarios de segundas viviendas

Desgravaciones fiscales para propietarios de segundas viviendas
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13 enero, 2021

Estas deducciones fiscales pueden hacer que ser propietario de una segunda casa sea más asequible

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Si está pensando en comprar una segunda casa para vacaciones, ingresos por alquiler o una eventual residencia de jubilación, tiene sentido financiero aprovechar todas las exenciones fiscales disponibles. El costo de ser propietario de una segunda casa puede reducirse significativamente mediante deducciones fiscales sobre los intereses hipotecarios, los impuestos sobre la propiedad y los gastos de alquiler.

La Ley de Empleos y Reducción de Impuestos (TCJA) cambió el funcionamiento de las exenciones fiscales, como la reducción de la deducción de intereses hipotecarios. Aún así, incluso con estos cambios, existen ventajas fiscales útiles que pueden ayudar a que ser propietario de una segunda casa sea más asequible. Aquí hay un resumen rápido.

Conclusiones clave

  • Si detalla las deducciones, es probable que el interés de su hipoteca sea deducible de impuestos hasta un límite.
  • Se aplican diferentes reglas a la deducción de la hipoteca dependiendo de si una segunda vivienda es una residencia personal o una propiedad de alquiler.
  • Puede deducir los intereses de los préstamos con garantía hipotecaria, pero solo si los fondos se utilizan para mejoras en la vivienda.
  • Puede deducir los impuestos sobre la propiedad de su segunda vivienda, pero existen límites.
  • La Ley de Empleos y Reducción de Impuestos cambió la cantidad de exenciones fiscales que funcionan.

Deducción de intereses hipotecarios

La deducción de intereses hipotecarios ha sido elogiada durante mucho tiempo como una forma de hacer que ser propietario de una vivienda sea más asequible. La TCJA, promulgada como ley en diciembre de 2017, cambió cuánto puede ahorrar mediante deducciones de intereses hipotecarios tanto para una residencia principal como para una segunda vivienda.

Los contribuyentes solteros y los casados ​​que presentan una declaración conjunta en la mayoría de los casos pueden deducir el interés total de las hipotecas hasta $ 750,000. Esto se aplica a cualquier residencia personal, ya sea la primera o la segunda. El límite anterior era de $ 1 millón en deuda hipotecaria, que aún se aplica a los préstamos hipotecarios contratados antes del 16 de diciembre de 2017.  

Se aplican diferentes reglas fiscales sobre la deducción hipotecaria dependiendo de si su segunda vivienda se considera una residencia personal o una propiedad de alquiler. Con los alquileres, también entra en juego la proporción del año en que alquila la propiedad, en lugar de vivir en ella usted mismo.

Desgravaciones fiscales para propietarios de segundas viviendas

Deducción de intereses sobre una residencia personal

Si su segunda propiedad es una residencia personal, es elegible para deducir los intereses hipotecarios de la misma manera que lo haría en su vivienda principal: hasta $ 750,000 si es soltero o casado y presenta una declaración conjunta. El límite es de $ 375,000 si está casado y presenta la declaración por separado.  

Para calificar para la deducción, la hipoteca debe ser una deuda garantizada sobre una casa calificada de su propiedad, y debe detallar sus deducciones presentando el Anexo A.    

El límite de interés hipotecario de $ 1 millón regresará en 2025, cuando expire la TCJA, a menos que los legisladores actúen para mantener la ley vigente.  

Deducción de intereses en viviendas alquiladas

Las reglas son complicadas si desea realizar deducciones fiscales por propiedades de alquiler. Lo que importa es si alquila la propiedad durante parte o todo el año, y con qué frecuencia utiliza la propiedad para uso personal. Su uso de la propiedad se clasificará en una de tres categorías:

Propiedad alquilada menos de 15 días al año

Puede alquilar su casa por menos de 15 días durante el año fiscal sin tener que informar los ingresos al IRS. La casa se considera una residencia personal, lo que significa que no puede realizar deducciones por gastos de alquiler. Pero puede deducir los intereses hipotecarios y los impuestos sobre la propiedad como lo haría con cualquier vivienda.  

Esta regla especial se aplica incluso si alquila su casa por $ 10,000 por noche. La sección 280A (g) del Código de Rentas Internas dice que no es necesario incluir el dinero en sus ingresos brutos, siempre que la casa se haya alquilado por menos de 15 días al año.  

Propiedad alquilada 14 o más días al año y rara vez la usa

Su casa se considera una propiedad de alquiler, y no una residencia personal, si se alquila por 14 o más días al año, y si su uso personal de la propiedad no excede los 14 días por año, o el 10% de la cantidad de días la casa estuvo alquilada.  

Si cumple con este requisito, los ingresos de la propiedad se declaran como ingresos por alquiler. También puede deducir los gastos de alquiler, incluidos los intereses hipotecarios, los impuestos a la propiedad, los costos del seguro, las tarifas pagadas a los administradores de la propiedad, los servicios públicos y la depreciación de la propiedad. Sin embargo, debe distribuir estos costos entre su uso personal de la propiedad y el momento en que fue alquilada.  

Vale la pena señalar que los días dedicados a reparar la propiedad no cuentan como uso personal. Es posible exceder el límite de 14 días si permaneció en su propiedad para realizar el mantenimiento. Planifique documentar sus actividades de mantenimiento conservando los recibos para demostrar que no solo estaba de vacaciones en esos días.  

Utiliza la propiedad durante más de 14 días y rara vez la alquila

Si permanece en la propiedad durante más de 14 días al año, o más del 10% del total de días en los que se alquiló la propiedad, entonces la segunda casa se considera una residencia personal. Esto significa que puede deducir los intereses hipotecarios y los impuestos sobre la propiedad como lo haría con cualquier vivienda, pero no puede reclamar pérdidas por alquiler. Si un miembro de su familia usa la propiedad (incluidos su cónyuge, hermanos, padres, abuelos, hijos y nietos), esos días cuentan como días personales a menos que esté cobrando un precio de alquiler justo durante esas estadías familiares.  

Deducción de intereses de préstamos con garantía hipotecaria

Además de la deducción de intereses hipotecarios, es posible que pueda cancelar los intereses de un préstamo con garantía hipotecaria. Sin embargo, la TCJA también ha cambiado estas reglas.

Anteriormente, podía pedir prestado contra el valor acumulado de la vivienda y tomar una deducción de los intereses independientemente de si los ingresos se utilizaron para pagar una tarjeta de crédito, tomarse unas vacaciones o comprar una segunda casa. Ahora, puede deducir los intereses de la deuda con garantía hipotecaria solo si los fondos se utilizaron “para comprar, construir o mejorar sustancialmente la vivienda del contribuyente que garantiza el préstamo”. Además, como en las reglas anteriores, el préstamo debe estar garantizado por su vivienda principal o secundaria y no puede exceder el costo de la vivienda.  

Según estas disposiciones, si desea deducir los intereses de una segunda vivienda, debe tener una hipoteca sobre ella. Si pidió prestado contra el valor líquido de su primera vivienda para financiar la compra de su segunda vivienda, estos intereses no se pueden deducir. Al igual que con una hipoteca, puede deducir los intereses de hasta $ 750,000 en deuda sobre el valor neto de la vivienda si es soltero o casado que presenta una declaración conjunta ($ 375,000 si es casado que presenta una declaración por separado).  

El límite se aplica a todas sus hipotecas y deudas con garantía hipotecaria. Si ya tiene $ 750,000 o más en una deuda hipotecaria, no podrá reclamar una deducción de intereses sobre préstamos con garantía hipotecaria que excedan esa cantidad.

Deducción de impuestos a la propiedad

Puede deducir los impuestos sobre la propiedad de su segunda vivienda y, de hecho, de todas las propiedades que posea. Sin embargo, aquí también, la TCJA ha traído cambios que afectan esas deducciones.

Ya no puede deducir la cantidad total de impuestos a la propiedad que pagó por los bienes raíces que posee. Ahora, el total de impuestos estatales y locales elegibles para una deducción, incluidos los impuestos sobre la propiedad y los ingresos, está limitado a $ 10,000 por declaración de impuestos, o $ 5,000 si está casado y presenta una declaración por separado. Es posible que muchas personas que compran una segunda vivienda ya superen ese límite con su primera vivienda, por lo que no verán ahorros fiscales adicionales de su segunda vivienda.  

Vender su segunda casa

Si vende su residencia principal, la ley permite que los contribuyentes solteros excluyan hasta $ 250,000 en ganancias de capital de sus ingresos. Las parejas casadas que presentan una declaración conjunta pueden excluir hasta $ 500,000 en ganancias de capital. Sin embargo, esto es solo para ventas de residencias principales. Cuando vende su segunda casa, debe pagar un impuesto sobre las ganancias de capital sobre todas sus ganancias.    

Al hacer de su segundo hogar su hogar principal, podría potencialmente disminuir el impacto de las ganancias de capital. Primero, necesitaría vivir en la segunda propiedad durante al menos dos de los cinco años anteriores a la venta. Esto calificaría la propiedad como su residencia principal. Además, para ser elegible para la exclusión, no puede haber tomado la exclusión de ganancias de capital por la venta de otra casa durante el período de dos años antes de la venta de esta nueva residencia principal.  

1031 Intercambios

Si su segunda propiedad se mantiene para negocios o inversiones, es posible que pueda diferir los impuestos sobre las ganancias de capital bajo un intercambio 1031. Este tipo de intercambio, conocido como intercambio similar, implica vender la propiedad y reemplazarla por una propiedad similar. Una vez que haya vendido la propiedad inicial, debe identificar su propiedad de reemplazo dentro de los 45 días y adquirirla dentro de los 180 días. Luego, las ganancias de capital se difieren hasta que se venda la propiedad de reemplazo (aunque es posible diferir continuamente los impuestos con más intercambios similares).  

Deben cumplirse varias condiciones para calificar para un intercambio similar. El contribuyente debe haber sido propietario de la propiedad durante al menos dos años antes de venderla. En cada uno de los dos períodos de 12 meses previos a la venta, el contribuyente debe haber alquilado la propiedad durante al menos 14 días. Además, el uso personal de la propiedad por parte del contribuyente no puede exceder los 14 días por año, o el 10% de los días en que se alquiló la vivienda.  

Finalmente, la propiedad de reemplazo también debe cumplir estas mismas condiciones: debe mantenerse durante al menos dos años después del intercambio similar; alquilado por al menos 14 días al año; y no se puede utilizar para disfrute personal durante más de 14 días al año, o el 10% de los días en que se alquiló la vivienda.  

Dado que las leyes fiscales son complicadas y cambian periódicamente, es recomendable consultar con un especialista calificado en impuestos inmobiliarios que pueda explicar las implicaciones y leyes fiscales relevantes y ayudarlo a determinar la estrategia de propiedad más favorable para su situación.

La línea de fondo

Si es económicamente viable, ser propietario de una segunda casa puede ser una excelente inversión para vacaciones o alquiler, y también podría proporcionar una vivienda principal adecuada durante la jubilación. Pero debido a que ser propietario de una vivienda conlleva una carga financiera significativa, desde la hipoteca y los impuestos hasta el mantenimiento y las reparaciones, le conviene conocer las implicaciones fiscales que tiene para usted la propiedad de una segunda vivienda.